社科院:房價將進入調(diào)整期 房地產(chǎn)＂暴利＂時代終結(jié)
作 者：婁奕娟 來 源：參考消息·北京參考發(fā)表日期：2014-08-07
7月28日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布《2014年中國住房發(fā)展(中期)報告》(以下簡稱報告)。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，我國房地產(chǎn)市場開始了又一次市場調(diào)整，未來10年，房地產(chǎn)市場將進入低速增長階段，投資“暴利”時代終結(jié)。根據(jù)報告，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2-3年的調(diào)整期。
住房市場步入低速增長期
報告稱，經(jīng)歷了2013年大中城市房價全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動調(diào)整，全國樓市進入結(jié)構(gòu)性過剩階段。
今年1月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有62個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅6個。而過了半年之后，今年6月房價環(huán)比上漲的城市僅8個，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個。
報告顯示，2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，全國住房成交量萎縮明顯，其中一線城市的住房銷售量跌幅較大。今年1-6月，我國商品住房銷售面積近4.25億平方米，同比增長-7.8%;商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%，銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。
報告中提到，隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑，住房市場步入低速增長期。
“暴利”時代已終結(jié)
對于未來的市場走勢，倪鵬飛認為，我國樓市又一次進入了一個自發(fā)調(diào)整期，未來10年樓市將進入“白銀時代”，即需求雖依然強勁，但房地產(chǎn)市場低速增長的階段，投資投機的“暴利”時代終結(jié)。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華表示，本輪市場調(diào)整是由市場力量自發(fā)形成，表明市場供求形勢正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價短期下跌難以避免。
從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三、四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。
據(jù)鄒琳華預(yù)計，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2-3年的調(diào)整期。
報告還根據(jù)城市人口長期變動和生育政策變化展望了我國城市住房長期需求。據(jù)預(yù)計，2015-2030年我國城市住房需求的總體走勢呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。
相關(guān)鏈接1:熱點問答
問：房價是否會出現(xiàn)崩盤?
鄒琳華：房價短期下跌難以避免，但居民住房消費熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。
具體看，房價是否會崩盤主要取決于兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭;二是我國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點或逆轉(zhuǎn)?？傮w來看，由于人們改善居住條件的動力仍然強勁，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點，因而我國還不會進入住房普遍過剩時代，但已經(jīng)進入結(jié)構(gòu)性過剩時代。短期內(nèi)市場主動調(diào)整不可避免，但不會進入持續(xù)衰退與蕭條。
倪鵬飛：房價整體不會崩盤，但不排除出現(xiàn)局部崩盤情況，有可能在一些房價漲幅較高、前期開發(fā)量過大的中小城市出現(xiàn)發(fā)生。
問：新一輪的市場調(diào)整中，是否能放松限購政策?
倪鵬飛：這一輪市場自發(fā)的調(diào)整有利于消化2010年以來過度的庫存，目前情況還沒有達到需要政府救市的程度。政府應(yīng)該支持房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整過程，尤其是一、二線城市不適合放松“限購”。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧：一線城市和熱點二線城市松綁限購的可能性不大，信貸支持增加會促進主要指標回升但幅度不大，購房者觀望態(tài)度不會有太大轉(zhuǎn)變。建議一線城市和熱點二線城市應(yīng)通過長效機制建設(shè)正確引導(dǎo)市場預(yù)期，促進住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
預(yù)計其它的二線城市和熱點三線城市松綁限購的范圍會逐步擴大，住房市場調(diào)整趨勢將延續(xù)至下半年。
相關(guān)鏈接2:未來展望
【土地市場】 下半年或有大量低價地入市
報告顯示，上半年全國300個城市土地市場總體供大于求，成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價卻上漲21%，特別是一線城市地價翻倍增長至102%。這固然與土地的稀缺性等自然屬性，以及市場依然看好未來房價有關(guān)，但也與地方政府采取招拍掛出讓方式有關(guān)。地價繼續(xù)成為推高房價和房價過高的主體因素。
中國社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳表示，2014年，大規(guī)模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價大量推地?？紤]季節(jié)性因素，下半年房企銷售將進入高峰期，資金會相對充裕，拿地意愿也會有所抬頭，帶動市場逐漸活躍。
【信貸走勢】 按揭貸款政策可能松動
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春認為，房地產(chǎn)貸款特別是個人按揭貸款在下半年有望持續(xù)回暖。報告顯示，個人按揭貸款與開發(fā)貸款之比在上半年大幅下滑，與去年同期相比，降幅數(shù)月保持在10%以上。
高廣春表示，從決策層面來看，“去庫存”已是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下半年的重要工作之一，同時貨幣政策從6月份開始出現(xiàn)趨松跡象，預(yù)計下半年的貨幣政策和監(jiān)管有望對個人按揭貸款均實施定向?qū)捤刹呗?，下半年的按揭貸款因此可能持續(xù)回暖。
(原標題：社科院發(fā)布住房年中報告 房價將進入二到三年調(diào)整期)
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