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據(jù)央視《每周質(zhì)量報(bào)告》昨天報(bào)道，長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)沒有征收到位的土地增值稅做出分析測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實(shí)際上，這8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。

 

算賬 房企8年欠稅3.8萬億

 

據(jù)專家介紹，土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。按照目前房地產(chǎn)商通常的操作模式，土地增值稅已經(jīng)被列入開發(fā)成本，也就是說，房地產(chǎn)商應(yīng)向國(guó)家繳納的土地增值稅，早已包含在消費(fèi)者的購房款中。按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。

 

央視報(bào)道稱，李勁松在對(duì)國(guó)內(nèi)知名的40多家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報(bào)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，這些公司無一例外都有巨額應(yīng)繳未繳的土地增值稅。截至2012年12月31日，其中28家房地產(chǎn)上市公司應(yīng)繳未繳土地增值稅總額高達(dá)640億元。應(yīng)繳未繳土地增值稅金額排名前十的企業(yè)分別是：雅居樂（83億元）、SOHO中國(guó)（64億元）、富力地產(chǎn)（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產(chǎn)（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國(guó)（27億元）、金地集團(tuán)（26億元）、新世界中國(guó)地產(chǎn)（24億港元）。

 

李勁松根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)沒有征收到位的土地增值稅做了分析測(cè)算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國(guó)商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國(guó)社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆，其中沒有達(dá)到土地增值稅清算條件的項(xiàng)目收入幾乎可以忽略。照此測(cè)算，全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實(shí)際上，這8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這就意味著，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

 

分析 欠稅房企從中獲利不菲

 

截至2012年12月31日，廣州富力地產(chǎn)有58億元應(yīng)繳未繳土地增值稅，記者就此問題致電富力地產(chǎn)，該公司一名負(fù)責(zé)人表示，這些土地增值稅“沒到繳的條件”，滿足繳稅條件后，就會(huì)“有一筆就繳一筆”。該負(fù)責(zé)人表示，“不是（企業(yè)年報(bào)）上面掛多少，就要繳多少。”

 

記者注意到，富力地產(chǎn)等房企雖然聲稱在年報(bào)中所列出的土地增值稅不是現(xiàn)時(shí)義務(wù)，并不需要全部立即上繳，卻將這部分土地增值稅算成公司已經(jīng)支出的經(jīng)營(yíng)成本，也就是說，這些上市公司向股民公布的年報(bào)中，所計(jì)算的企業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)減掉了這部分他們并沒有足額上繳的土地增值稅。記者追問富力地產(chǎn)為何采取這種完全不合理的計(jì)算方式，相關(guān)負(fù)責(zé)人卻避而不答。

 

對(duì)于富力地產(chǎn)聲稱上述土地增值稅“還沒達(dá)到清算征繳條件”的說法，專家稱這種解釋站不住腳。“應(yīng)付稅金就是你應(yīng)該繳的稅，比如說你算出來應(yīng)繳1000萬元稅金，如果你沒繳，那就欠稅了。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希說。

 

把應(yīng)付未付土地增值稅長(zhǎng)期掛在自己的賬上，為什么會(huì)成為房地產(chǎn)上市公司的慣常做法呢？

 

招商局地產(chǎn)一位不愿透露姓名的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，其目的之一是直接獲取銀行利息，“（這是）公司的一個(gè)策略，錢存在銀行里，40多億，我晚一個(gè)月繳的話，有多少利息收入？如果我早繳一個(gè)月，又損失多少利息？”專業(yè)人士指出，開發(fā)商把土地增值稅攥在手里，不但有利可圖，而且獲利不菲。以SOHO中國(guó)為例，該公司有應(yīng)繳未繳土地增值稅64億元，存在銀行每月可獲利息1500多萬元，一年就是1.8億元。

 

探因 土地增值稅征繳很復(fù)雜

 

依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，納稅人未按規(guī)定期限繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納稅款外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款的萬分之五的滯納金，企業(yè)面臨的應(yīng)該是數(shù)額驚人的罰款，企業(yè)負(fù)責(zé)人甚至可能需要承擔(dān)刑事責(zé)任。實(shí)際情況卻是，地產(chǎn)公司并未因此受到任何懲處。

 

廣州富力地產(chǎn)和碧桂園應(yīng)繳未繳稅款分別高達(dá)58億元和72億元，記者分別就此采訪廣州市地稅局和碧桂園所在的佛山市順德區(qū)地稅局，得到的答復(fù)都是他們并不掌握這些公司有關(guān)土地增值稅的數(shù)據(jù)。

 

專家告訴記者，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及的開發(fā)成本又復(fù)雜，再加上企業(yè)有避稅的天性，在相當(dāng)大的程度上，在稅務(wù)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，相關(guān)財(cái)務(wù)信息是不對(duì)稱的，稅務(wù)部門事實(shí)上難以避免地處于劣勢(shì)被動(dòng)地位。劉尚希表示，土地增值稅實(shí)際上是一個(gè)征管非常復(fù)雜的稅種，“從理論上講很好說，但是實(shí)際上操作起來非常復(fù)雜，成本非常高，很難征到位。”

 

李勁松表示，有很多房地產(chǎn)公司都在境外注冊(cè)，“假如說以后它把資產(chǎn)都轉(zhuǎn)移了，公司名存實(shí)亡，成了一個(gè)空殼公司，這種情況下，不管它賬面上欠繳多少土地增值稅，國(guó)家其實(shí)都無從征繳。”

 

國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)官員表示，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控發(fā)揮著越來越重要的作用，國(guó)家稅務(wù)總局將對(duì)一些違反國(guó)家稅收法規(guī)的惡意行為，進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

 

業(yè)界回應(yīng)

 

任志強(qiáng)發(fā)微博稱不存在逃稅

 

京華時(shí)報(bào)記者昨天分別致電央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道中提及的多家“欠稅”房企，截至發(fā)稿未獲正面回應(yīng)。昨晚，在報(bào)道中被指“欠稅”的華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)通過個(gè)人微博連發(fā)數(shù)條帖子做出回應(yīng)，稱土地增值稅是按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時(shí)先預(yù)繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。他還直指相關(guān)報(bào)道“愚蠢無知”。

 

“土地增值稅是按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時(shí)先預(yù)繳，按項(xiàng)目進(jìn)度和完成的條件進(jìn)行最終結(jié)算的納稅方式。政府的預(yù)繳正是無償提前占用企業(yè)流動(dòng)資金的納稅方式。”任志強(qiáng)說，企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時(shí)就必須預(yù)提應(yīng)繳未繳的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應(yīng)繳未繳的稅項(xiàng)，但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不繳，并不違背稅法，也非拖欠。

 

達(dá)到結(jié)算條件時(shí)，項(xiàng)目會(huì)重新進(jìn)行結(jié)算，并根據(jù)實(shí)際結(jié)算調(diào)整預(yù)算情況。有的項(xiàng)目在結(jié)算時(shí)會(huì)提高實(shí)際上繳的數(shù)額，有的則會(huì)因預(yù)算成本的增加而減少土增稅的繳納數(shù)額，甚至有可能實(shí)際上應(yīng)繳數(shù)小于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅。因此在稅法中有“多退少補(bǔ)”的規(guī)定。這一規(guī)定說明，預(yù)算中計(jì)提的應(yīng)繳未繳土增稅科目中的數(shù)并非為結(jié)算時(shí)的實(shí)際繳稅數(shù)。

 

任志強(qiáng)表示，一個(gè)集團(tuán)中單獨(dú)結(jié)算的項(xiàng)目，分別在不同的稅務(wù)局管轄下，每個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度不同，必然有大量的項(xiàng)目未達(dá)到稅法的結(jié)算時(shí)間，就必然匯總為一個(gè)巨大的應(yīng)繳未繳數(shù)，但分散到各個(gè)項(xiàng)目也許只剩下的是結(jié)算的收尾數(shù)。不排除項(xiàng)目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開始銷售等，不違背稅法就行。這只能說是預(yù)繳稅后結(jié)算的制度結(jié)果。企業(yè)會(huì)高預(yù)提，以減少后期風(fēng)險(xiǎn)。如果尾盤處理或降價(jià)則必然減少結(jié)算時(shí)的實(shí)際繳稅額。

 

任志強(qiáng)說，確實(shí)有的項(xiàng)目可能有已達(dá)結(jié)算條件而未結(jié)算的情況。稅務(wù)部門會(huì)在完不成稅收增長(zhǎng)任務(wù)時(shí)深查或催稅，房企無法偷稅、避稅。

 

■名詞解釋

 

土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。目前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。