何時打破零售業(yè)的“最后一公里”魔咒?
作 者:芮益芳 來 源:營銷管理發(fā)表日期:2017-06-19
在商業(yè)地產(chǎn)市場中,互聯(lián)網(wǎng)改變的是零售店鋪,而物流業(yè)在物業(yè)用途和選址方面也將是變化最大的行業(yè)。毋庸多言,互聯(lián)網(wǎng)改變了世界,也重塑了商業(yè)。那么,在商業(yè)地產(chǎn)市場中,受到互聯(lián)網(wǎng)影響最大的又是什么呢?答案是零售商鋪。當前的零售被分為線上和線下,并且,隨著各種技術的突破,消費升級,顧客對體驗的要求越來越高。隨著客戶越來越多地選擇通過多種渠道特別是移動端購物,零售商鋪正經(jīng)歷著翻天覆地的變化。不過盡管零售物業(yè)毫無疑問受到消費者行為巨大轉變的影響,但實際上物流業(yè)在物業(yè)用途和選址方面才是變化最大的行業(yè)。
送貨速度已經(jīng)成為比價格更重要的競爭點 全球范圍內的零售產(chǎn)業(yè),在線上的快速崛起推動了這場變革。在中國、美國、英國、德國這些互聯(lián)網(wǎng)滲透率高的市場的帶領下,這種趨勢已經(jīng)隨著電子商務的普及而蔓延至全球。無論是對于零售商還是消費者而言,在線銷售的一個關鍵環(huán)節(jié)是送貨方式。對于零售商來說,在線銷售的宣傳、庫存管理、全球價格策略制定,以及最重要的按時將貨物送達正確地點,都是艱巨的挑戰(zhàn)。商品到達銷售國,然后被運至物流設施,最后按照明確的商業(yè)數(shù)據(jù)將其配送到商鋪網(wǎng)絡中的日子已經(jīng)一去不復返了?,F(xiàn)在,同樣的貨物需要在非常短的時間內進行挑揀、包裝并配送到指定位置。如果客戶退貨,他們還得在同一系統(tǒng)原路返回。對于零售商來說,這意味著送貨速度已經(jīng)成為比價格更重要的競爭點。贏得市場份額的關鍵愈來愈關乎能否實現(xiàn)最晚截止時間下單和最早送貨時間。事實上,一些零售商現(xiàn)在提供當日送達服務,讓消費者既能享受“實體”門店的及時性,也能享受足不出戶訂購的便捷性。所有這一切的最終結果就是,重視如何調整和升級物流網(wǎng)絡。以英國一家領先的零售商John Lewis為例,十年前他將75%的投資用于門店。如今,他將75%的投資用于配送和IT,只有25%用于門店。這一趨勢推動了物流設施的有力增長,包括超大型區(qū)域配送中心(儲存、拍照、分揀、包裝和整理分類貨物),以及城市包裹配送點和倉庫站點,這些設施都是為了保障“最后一公里”的配送時間,以滿足消費者的需求。
打破“最后一公里”背后的機會 雖然兩者都是極具吸引力的投資機會,但正是在這些城市當?shù)卦O施鋪設中,一些巨大機會引起了注意,私人投資者可以利用它尋求穩(wěn)定長期的回報,并利用城市崛起和規(guī)模日益擴大的城市化所帶來的機會。這在需求和供應兩側都具有一些有吸引力的投資前景。首先,隨著電子商務的增長,給不斷擴張的城市集群提供“最后一公里”送貨服務的需求也不斷增加。零售商和快遞公司將繼續(xù)發(fā)展其城市物流服務,以滿足消費者需求,對于更合適物流設施的需求將相應增長,這種強勁的需求預計將帶來穩(wěn)定的入住率和租金增長。第二,充滿活力和不斷發(fā)展的城市需要一個高效運作的供應商網(wǎng)絡,比如從新鮮食品供應商到汽車零配件供應商、批發(fā)柜臺和倉儲等。因此,推動了對于物流物業(yè)需求的不僅是電子商務,其他企業(yè)也希望在靠近客戶的地點建立基地。第三,隨著城市的發(fā)展,對于土地的壓力和來自不同用途之間的競爭不斷加劇。城市物流是在大城市中心拿地的較佳潛在切入點。投資者可以采用購買此類資產(chǎn)類型的策略,在中短期帶來收入和資本的增值;而在長期可以根據(jù)當?shù)胤ㄒ?guī)更改其用途,比如更改為具有更高價值的用途(如住宅)。有趣的一點是,城市中心的土地壓力已經(jīng)導致了適合的物流設施短缺。一個很明顯的例子是倫敦,它的政府數(shù)據(jù)表明,在過去 20年中,超過一半的工業(yè)用地(該類別包括物流設施)已經(jīng)轉為其他用途。這種供應壓力刺激了租戶的需求,并驅動租金增長和資產(chǎn)估值。雖然沒有人會稱城市物流為有魅力的房地產(chǎn)類別,但它似乎對私人投資者變得越來越有吸引力。強大的結構性租戶需求和對合適供應的大局限制,加上在發(fā)展中城市里可能拿到土地的機會,都將令城市物流物業(yè)日益火爆。
從中國市場來看,零售實際上已經(jīng)發(fā)展到了一個新的階段,這就是當前最火的“新零售”概念。雖然過去幾年中,電商在中國發(fā)展如火如荼,但通過數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn),電商仍然只占到全部零售額的 15%,傳統(tǒng)零售仍然有很大的市場和發(fā)展空間。并且,線下零售仍然被認為是低效率的,基礎設施尚未完善,效率仍待大幅提升。以生鮮電商為例,雖然過去幾年中,無數(shù)資本涌入藍海,想要分一杯羹,但實際情況上,生鮮電商的滲率仍然是個位數(shù),冷鏈物流成為其發(fā)展中最大的絆腳石,使得運營商的成本無法降低,也難以令消費者的體驗感到良好、穩(wěn)定。顯然,零售業(yè)的“最后一公里”魔咒還沒有被打破。或許,可以將目光投向城市物流業(yè)潛藏著的新機遇。
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