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二手房交易20%個(gè)稅之下 房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步分化

作 者:鄧中豪、徐岳 來(lái) 源:新華網(wǎng)發(fā)表日期:2013-03-06

    國(guó)務(wù)院日前發(fā)布的“國(guó)五條”細(xì)則中,關(guān)于個(gè)人出售房產(chǎn)“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的規(guī)定,引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。專家分析,此舉將增加部分二手房交易成本,或?qū)⒁l(fā)二手房市場(chǎng)進(jìn)一步分化,并對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

  二手房交易個(gè)稅加碼 部分二手房交易成本將大升

  日前,國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則,其中明確指出,要充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合,對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征;稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

  據(jù)了解,按照相關(guān)規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額,為應(yīng)納稅所得額,個(gè)人所得稅稅率為20%。不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,以轉(zhuǎn)讓收入的1%-2%,核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。

  雖然征稅方式上有兩種算法,但在實(shí)踐中一般都是按照總售價(jià)的1%征收。此次統(tǒng)一規(guī)定按差額的20%征收后,一些不符合免稅條件的二手房的交易成本將大大提升。

  鏈家地產(chǎn)天津陽(yáng)光100店客戶經(jīng)理吳開(kāi)偉給記者算了一筆賬,假設(shè)一套符合征稅條件的住房,原價(jià)100萬(wàn)元,現(xiàn)在售價(jià)300萬(wàn)元,原來(lái)只需要交3萬(wàn)元的個(gè)稅,現(xiàn)在則需要按增值額的20%征個(gè)稅,稅額達(dá)到40萬(wàn)元,這將極大增加部分二手房的交易成本。

  調(diào)控加碼或致二手房市場(chǎng)分化

  業(yè)內(nèi)人士指出,由于個(gè)稅的征免差異,在個(gè)稅提高的情況下,二手房市場(chǎng)將出現(xiàn)分化。

  吳開(kāi)偉認(rèn)為,在二手房的交易中,如果賣方持有時(shí)間不足5年,要按總房?jī)r(jià)的5.65%交營(yíng)業(yè)稅,超過(guò)5年,只需按增值額的5.65%交營(yíng)業(yè)稅。持有時(shí)間沒(méi)過(guò)5年的房子本來(lái)就不好賣,現(xiàn)在還要按照增值額的20%征個(gè)稅,這類房子的交易成本將極大增加。

  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯認(rèn)為,以往賣方者若名下有二套房,只需要交房?jī)r(jià)1%的個(gè)稅,這部分個(gè)稅往往由買房者承擔(dān)。調(diào)控加碼后,要按房?jī)r(jià)差額的20%交個(gè)稅,交易成本極大提高,很難完全轉(zhuǎn)嫁給買房者。在存在其他市場(chǎng)選擇的情況下,無(wú)論是賣房者還是買房者都不愿意承擔(dān)這個(gè)成本,結(jié)果很可能是賣方不賣了,買方也不買了。

  李永壯指出,個(gè)稅提高后,大量不符合免稅條件的二手房將被擠出二手房市場(chǎng)。一些符合免稅條件的二手房則會(huì)受到追捧,價(jià)格甚至可能會(huì)上升。

  與此同時(shí),學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房也可能出現(xiàn)分化。天津某事業(yè)單位的李先生表示,現(xiàn)在城區(qū)的新樓盤很少,但城區(qū)在學(xué)區(qū)方面有明顯優(yōu)勢(shì),如果想要一個(gè)好學(xué)區(qū),只能買二手房。這些剛性需求是征稅無(wú)法改變的。調(diào)控后學(xué)區(qū)好的二手房還是有需求,稅收相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁,交易不一定會(huì)減少。

  二手房市場(chǎng)被打壓 一手房市場(chǎng)或更火爆

  我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心分析認(rèn)為,由于新建商品房市場(chǎng)不存在業(yè)主出售環(huán)節(jié),因而在個(gè)稅費(fèi)用上占據(jù)優(yōu)勢(shì),預(yù)計(jì)在政策細(xì)則具體實(shí)施后,將有一部分二手房市場(chǎng)需求,被擠壓至新房市場(chǎng)。

  記者采訪中了解到,去年一段時(shí)間內(nèi),多地樓市需求不旺,開(kāi)發(fā)商被迫“以價(jià)換量”,降價(jià)促銷;隨著市場(chǎng)需求的回升,價(jià)格又出現(xiàn)補(bǔ)漲。一些分析人士擔(dān)心,如果未來(lái)新房市場(chǎng)需求旺盛,房?jī)r(jià)仍有可能出現(xiàn)上漲壓力。

  天津房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿認(rèn)為,征收大額的交易稅,會(huì)迫使一批二手房離場(chǎng),減少市場(chǎng)供給。在限購(gòu)、限貸、差別營(yíng)業(yè)稅并存的情況下,提高交易稅已不能進(jìn)一步抑制市場(chǎng)需求。市場(chǎng)需求不變,供給減少,或?qū)⒓觿∈袌?chǎng)供需的不匹配。市場(chǎng)上的剛需即使需要觀望一段時(shí)間,最終也會(huì)出手,大量的市場(chǎng)需求如果流向一手房,有可能抬高一手房?jī)r(jià)格。

  因此,專家建議調(diào)控房?jī)r(jià)最終要從調(diào)節(jié)供需著手。一方面增加土地供應(yīng)、平穩(wěn)土地價(jià)格,保障新建房源的持續(xù)供給;另一方面大力推進(jìn)保障房建設(shè),為低收入群體解決住房問(wèn)題。

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